Rakennuksen kunnon selvittämisen laiminlyönti

1. Virhe

Rakennuksen rakennusosia eikä niissä käytettyjä materiaaleja ollut selvitetty ennen rakennuksen peruskorjausta. Muutaman vuoden kuluttua peruskorjauksen valmistumisesta rakennuksen käyttäjille alkoi ilmaantua sisäilmaongelmaan viittaavia oireita.

Ongelmien syiden selvittämiseksi tehdyssä kosteus- ja sisäilmateknisessä kuntotutkimuksessa paljastui, että 1. kerroksen lattiassa (kuva 1) sekä ulkoseinien patterisyvennyksissä (kuva 2) oli laaja-alaisesti mikrobivaurioituneita muottilaudoituksia ja eristemateriaaleja ja niistä oli rakenteiden liittymien kautta ilmayhteyksiä sisätiloihin. Lisäksi ilmanvaihto oli peruskorjauksessa suunniteltu ottamatta huomioon vanhan rakennuksen vaipan epätiiviyttä, minkä seurauksena ilmavirtaukset epäpuhtauslähteistä sisäilmaan lisääntyivät peruskorjausta edeltäneeseen tilanteeseen verrattuna.

Vasta vähän aikaa sitten peruskorjattu rakennus jouduttiin ottamaan pois käytöstä sisäilmaongelmien vuoksi.

Kuva 1. Välipohjan sisässä oleva mikrobivaurioitunut muottilaudoitus (kuva: Ramboll Finland Oy).

Kuva 2. Ulkoseinän patterisyvennyksessä mikrobivaurioitunutta korkkieristettä (kuva: Ramboll Finland Oy).

2. Virheestä aiheutuvat ongelmat

Virheestä aiheutuvia tyypillisiä ongelmia ovat:

• Tiloissa esiintyvä poikkeavat hajut ja sisäilman laadun yleinen huonontuminen
• Käyttäjien kokemat sisäilmaoireet
• Ylimääräiset, jopa moninkertaiset korjauskustannukset
  • Työmaan perustamiskustannukset
  • Peruskorjauksessa uusittuja pintamateriaaleja ja taloteknisiä järjestelmiä joudutaan purkamaan ja tekemään ne uudelleen sekä säätämään ilmanvaihto uudelleen
• Käyttäjien siirtäminen väistötiloihin korjaustöiden ajaksi
  • Väistötilojen vuokrakustannukset ja vuokratulojen menetys korjaustöiden ajalta sekä muuttokustannukset
  • Käyttäjien luottamuksen heikkeneminen kiinteistönomistajan toiminnan suhteen

3. Virheen korjaaminen

Varsinaista virhettä eli rakennuksen kunnon selvittämisen laiminlyöntiä ei voida enää jälkeenpäin korjata. Tässä tapauksessa alla kuvattu korjaus olisi tullut tehdä peruskorjauksen yhteydessä.

Rakennusosat, rakenteet ja materiaalit tulee selvittää peruskorjaussuunnittelun lähtötiedoiksi. Jos havaitaan vaurioita, on selvitettävä vaurioiden syyt ja vaurioituneiden alueiden laajuus kattavien kuntotutkimusten avulla. Korjauksesta tulee tehdä suunnitelma ja määritellä siihen liittyvät laadunvarmistustoimenpiteet. Kuhunkin kohteeseen soveltuva korjaustapa on aina määriteltävä tapauskohtaisesti kosteusvaurion korjaussuunnittelijan toimesta. Tällaisen virheen korjaamisen voidaan katsoa olevan poikkeuksellisen vaativa kosteusvaurion korjaustyön suunnittelu- ja työnjohtotehtävä.

Tällaisessa tapauksessa ensisijainen korjausvaihtoehto on poistaa kaikki vaurioituneet materiaalit sekä välipohjasta että ulkoseinästä ja korvata ne uusilla rakenteilla. Rakennusteknisten korjaustöiden jälkeen tulee koko rakennuksen ilmanvaihto säätää uudelleen.

4. Hyvän rakentamistavan mukainen ratkaisu

Maankäyttö- ja rakennuslaki:

§ 166 Rakennuksen kunnossapito

Rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä.

Terveydensuojelulaki:

§ 26 Asunnon ja muun oleskelutilan terveydelliset vaatimukset

Asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa.

YM asetus 216/2015:

§ 10 Rakennuksen kunnosta laadittujen selvitysten sisältö

Korjaus- tai muutostyön lähtötietona käytettäviin rakennuksen kunnosta laadittuihin selvityksiin on rakennushankkeen laatu ja laajuus huomioon ottaen riittävässä laajuudessa sisällyttävä tiedot seuraavista seikoista ja niihin mahdollisesti liittyvistä vaurioista:

1) rakenteiden kantavuus ja rakennuksen vakaus;

2) rakennusosien kosteustasapaino ja muu rakennusfysikaalinen toimivuus;

3) rakennuksen sisäilmaston terveellisyys;

4) muut rakennuksen turvallisuuteen ja terveellisyyteen liittyvät seikat;

5) käytetyt selvitysmenetelmät ja selvityksen laatijan tiedot;

6) selostus rakennuksen ominaispiirteistä ja rakennushistoriallisesti merkittävistä seikoista;

7) tiedot aiemmin tehdyistä korjaus- ja muutostöistä.

Rakennuksen rakenteiden ja taloteknisten järjestelmien kunto tulee selvittää hyvissä ajoin ennen peruskorjaushankkeen suunnittelun käynnistämistä riittävän laajalla kosteus- ja sisäilmateknisellä kuntotutkimuksella. Siinä tulee tarkastella eri tutkimusmenetelmien avulla vähintään kaikkien rakennusosien rakennusfysikaalista toimivuutta, rakennuksen sisäilmaston terveellisyyttä sekä rakennuksessa aiemmin tehtyjä korjaus- ja muutostöitä.

Maankäyttö- ja rakennuslaki:

§ 131 Rakennuslupahakemus

Rakennusvalvontaviranomainen voi edellyttää rakennuksen kunnosta laadittua selvitystä (kuntotutkimusraporttia) liitettäväksi rakennuslupahakemukseen.

Ympäristöministeriön asetus rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta (782/2017):

§ 3 Rakennuksen kosteusteknisen toimivuuden olennaiset tekniset vaatimukset

Pääsuunnittelijan, rakennussuunnittelijan ja erityissuunnittelijan on tehtäviensä mukaisesti huolehdittava rakennuksen suunnittelusta siten, että rakennus käyttötarkoituksensa mukaisesti täyttää sen kosteustekniselle toimivuudelle asetetut olennaiset tekniset vaatimukset. Suunnittelijan on rakennuksen korjaus- ja muutostyössä tai käyttötarkoituksen muutoksessa selvitettävä rakennuksen rakennusaikainen rakentamistapa ja rakenteen kosteustekninen toimivuus.

 

Ennen varsinaisten tutkimusten aloittamista on laadittava tutkimussuunnitelma, jossa tarkastellaan vaurioalttiiden ja sisäilman laatua mahdollisesti heikentävien rakenneratkaisujen esiintymistä vanhojen suunnitelma-asiakirjojen ja kohdekäynnillä tehtävien havaintojen perusteella.

Kuntotutkimusraportti toimii korjaustyön suunnittelun keskeisenä lähtötietoaineistona, ja siinä olevien tietojen perusteella korjaussuunnittelija pohtii rakennusosakohtaisesti eri korjausvaihtoehtoja sekä niihin liittyviä teknisiä, terveydellisiä ja taloudellisia riskejä.

Korjaustyön onnistuneen lopputuloksen saavuttamiseksi on erityisen tärkeää, että korjaussuunnittelija ja kuntotutkija tekevät kiinteää yhteistyötä koko korjaussuunnitteluprosessin ajan. Kuntotutkijan asiantuntemusta on syytä hyödyntää myös korjaustyön aikana varsinkin katselmoitaessa rakenteita purkutöiden yhteydessä. Rakennuksen omistajan tulee kuntotutkimusta tilatessaan huolehtia siitä, että kuntotutkija on tarvittaessa käytettävissä myös korjaussuunnittelu- ja korjaustyövaiheissa.

Korjaussuunnittelussa on otettava huomioon mahdollisten samanaikaisesti tehtävien taloteknisten korjausten vaikutus, koska näiden edellyttämät purku- ja rakennustyöt sekä taloteknisten asennusten vaatimat liitokset ja kiinnitykset rakenteisiin vaikuttavat rakennusteknisiin korjauksiin. Lisäksi ilmanvaihtojärjestelmä on suunniteltava ja säädettävä siten, että sisätilat ovat lievästi alipaineisia ulkoilmaan verrattuna ja painesuhteet pysyvät hallittuina ilmanvaihdon eri käyttöasetuksilla. Ilmanvaihdon toimivuutta on seurattava käytön aikana rakennukselle laaditun käyttö- ja ohjeen (ns. huoltokirjan) mukaisesti.

5. Muuta

Lähteet

Maankäyttö- ja rakennuslaki.

VN, asetus (214/2015) rakennuksen suunnittelutehtävien vaativuusluokkien määräytymisestä.

YM, asetus (216/2015) rakentamista koskevista suunnitelmista ja selvityksistä.

YM, asetus (782/2017) rakennuksen kosteusteknisestä toimivuudesta.

YM, Rakennuksen kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus -opas (Ympäristöopas 2016).

Avainsanat

Kuntotutkimus, sisäilma, riskirakenne, kosteusvaurio, korjaustyö

Kortit jaotellaan neljään pääryhmään: suunnittelu (S), toteutus (T), menettelytapa (M) ja ylläpito (Y). Suunnittelun ja toteutuksen alaryhmät ovat: Kantavat rakenteet (betoni BE, puu PU ja teräs TE); Rakennusfysiikka (RF); Pohjarakenteet (PO); Talotekniikka (LVI) (LVI) ja Muut (MU). © Rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyydet FISE Oy